房贷利率调整 蜜芽新选址首月还款为啥变多？
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“蜜芽新选址”房贷利率调整 蜜芽新选址首月还款为啥变多？
本报蜜芽新选址记者 勾明扬
蜜芽新选址□ 近日召开的中央经济工作会议提出，适时降准降息，保持流动性充裕。与房贷借款人密切相关的是，可以通过调整重定价周期享受到贷款市场报价利率(LPR)下降带来的优惠。
□ 调整后的个人住房贷款利率重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。每次重新定价后，房贷月供会在利息调整月按照新的利率重新计算剩余月供。
近日召开的中央经济工作会议提出，适时降准降息，保持流动性充裕。业内人士分析，预计2025年会继续实施有力度的降准降息。与房贷借款人密切相关的是，可以通过调整重定价周期享受到贷款市场报价利率(LPR)下降带来的优惠。
据悉，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定个人住房贷款利率重定价周期。此前规定，重定价周期最短为12个月，调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月，意味着如果一年内LPR下降不用再等一年才能享受到调降优惠。
需要注意的是，每次重新定价后，房贷月供会在利息调整月按照新的利率重新计算剩余月供。不过，有市民反映，在自己的存量房贷利率下调后最新一期的还款金额比之前有所增加。“虽然就多了200余元，而且第二个月还款时，金额确实是按照新利率下调了，但还是不太明白为什么第一个月会出现这种情况。”北京市民王丹彤说。
记者咨询了多家银行后了解到，出现上述情况的，大多是选择了“按月等额本息”还款方式的客户。中国农业银行北京市分行个贷客户经理刘畅解释，在等额本息还款方式下，当利率保持不变时，每月还款的本息总额是固定的，但其中本金部分会逐渐增加，利息部分会逐渐减少。然而，在利率调整后，每月还款的本息总额会发生变化。
简单来说，存量房贷利率调整相当于借款人与银行根据旧利率签订的原合同终止，并根据新利率签订了一个新合同。新合同中贷款总额是原合同的剩余本金，即原合同的贷款总额减去已经还清的本金。利率调整为降低后的新利率，贷款期限则是原合同剩余的还款期。根据新的贷款总额、还款期限和利率等变量，银行会重新计算借款人每月的还款金额以及每月应还的本金和利息。
需要注意的是，利率降低后，当期应还的本金是根据新利率重新计算的，而当期利息则是按照新旧利率所占的天数进行分段计算的。当借款人的每月还款日与利率调整日不一致时，一个还款周期内就会执行两个不同的利率。以10月份为例，由于多家银行在10月25日对存量房贷利率进行了批量调整，也就是说，如果借款人的还款日是每月1日，那么10月份前24天的利息将继续按照原利率计算，而从25日到31日的利息则会按照新利率计算。
举例来说，假设借款人原合同贷款总额为100万元，贷款期限为25年(300个月)，等额本息贷款利率为4.4%，那么每月还款金额为5501.72元，利息总额约为65.05万元。如果在利率调整前已经按照原合同还了5期，那么剩余的还款期限为295个月，剩余本金约为99.08万元。如果调整后的利率降为3.55%，那么第1期需还本金为2108.26元。
由于利率调整发生在还款周期中，因此利息需要进行分段计算。前24天的利息仍需按照原利率计算，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天，具体取决于银行计算方式)，再乘以所占天数，为2906.22元。而后7天的利息则按照新利率计算，同理可以算出这部分的利息为683.90元。因此，当11月1日还款时，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元)，总月供为5698.38元，确实略高于此前的5501.72元。
这主要是因为重新计算后本金增加的金额超过了利息减少的金额，所以调整后的当期还款金额出现了高于此前月供的情况。但是，等到下一期还款时，就会统一执行调降后的新利率3.55%，且剩余还款期限为294个月，剩余本金约为98.87万元。如果此后利率保持不变，那么重新计算后的月供将稳定在5039.42元左右。
刘畅告诉记者，存量房贷利率下调，总体规则是还款本息总额减少，总偿还本金不变，总期限不变，总付利息减少。虽然短期内可能月供增加，但从长期来看，还款总额是下降的。
中国人民银行数据显示，截至10月末，21家全国性银行共计对5366.7万笔、总额达25.2万亿元的存量房贷利率完成了调降。中国人民银行行长潘功胜此前表示，银行下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人房贷利息支出。预计这一政策将惠及5000万户家庭约1.5亿人口，平均每年可为这些家庭减少利息支出总额约1500亿元。 (经济日报记者 勾明扬）