房企融资规模日批发出来的声音录音连续两月增长，机构称偿债压力高峰已过
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“日批发出来的声音录音”房企融资规模日批发出来的声音录音连续两月增长，机构称偿债压力高峰已过
作者日批发出来的声音录音：郑娜
日批发出来的声音录音 房企融资规模已连续两个月保持同比增长的态势。
据中指研究院监测，2024年10月，房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%；9月份时，这一同比增幅约为8%。在上年低基数的影响下，房企单月融资规模已连续两月为正。该机构表示，房企融资环境持续改善，虽然仍有偿债压力，但高峰已过。
从融资结构来看，信用债是房地产企业的主要融资模式，10月融资规模共217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比近75%。同期，ABS融资约73亿元，同环比均有所下降；海外债则无新增发行。
10月份的典型发债企业为华润置地、保利发展、中交房地产、珠江实业、苏高新、大悦城、保利置业、招商蛇口等国央企，而月内无民营房企发行信用债。其中华润置地、保利发展的发债额度最高，均为30亿元。
受发债主体、融资结构等影响，当前房企整体融资利率处于低位，债券融资平均利率为2.98%，同比下降0.51个百分点，环比下降0.08个百分点。
整体来看，前10个月，房地产行业债券融资总额4420亿元，同比下降25.6%，降幅较上月有所收窄。其中，信用债融资2778亿元，同比下降超23%，占比超6成；海外债发行金额67亿元，同比下降超60%；ABS融资约1575亿元，同比下降约25%。
融资也在向头部房企汇集。据克而瑞统计，1-10月，TOP10房企的平均融资额为224.85亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.6%，较2023年全年融资成本降低了1.64百分点，降幅最大。
为了实现新增融资流入，各家房企多管齐下，开辟各种可能的渠道。
10月10日，万科再推进一笔担保融资，为旗下深圳泊寓的4亿元银行贷款提供担保。据披露，本次担保发生后，万科的对外担保总额将为1038.86亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为41.42%。
今年以来，万科的担保融资动作颇为频繁，截至4月末时，其担保总额约为285.82亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为11.4%。在此后5个多月的时间里，担保总额突破1000亿元，增幅超263%。
万科尝试着从过去“总对总”转换为当前项目抵押贷款的融资模式，融创则把握住股价上涨的窗口期，成功推进了一次股权融资。这也是内房股时隔1年有余，再次有企业成功完成配股融资。
“924”楼市新政给股市带来了一波前所未有的上涨，包括融创在内的多只内房股股价大幅上涨。截至10月16日，融创收盘价为3.08港元，较9月24日上涨约180%。次日，融创宣布通过先旧后新配售现有股份及根据一般授权认购新股份的方式，与中金国际签订了配售及认购协议，所得款项净额约11.92亿港元。
克而瑞认为，未来房地产板块是否能继续保持甚至重新走出牛市行情，仍然要看市场后续的政策落实以及销售表现，也会影响到房企的配股融资，因此融创的成功配股或是近期孤例。
另一方面，监管层也在持续推进房企融资端政策的落地。9月26日的政治局会议明确要求，要促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度。10月17日，金融监管总局副局长肖远企也明确，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，到2024年底“白名单”项目信贷规模要增加至4万亿元。
中指研究院企业研究总监刘水表示，房地产融资协调机制集“政银企”三方形成合力，扩围房地产融资协调机制“白名单”，将有助于又快又稳地支持项目开发建设，促进保交楼工作，有助于减轻经营层面风险，也有助于增加房企流动性，减轻偿债压力。
值得一提的是，从到期债务方面来看，房企当前面临的压力有所减轻。据中指研究院监测数据，到2024年底，房企到期债券余额一千亿元左右；2025年，房企到期债券余额约七千多亿元，但总体债务压力较之高峰期已有所缓解。
有出险房企内部人士向第一财经记者透露，大部分公司重组债务的常用方式有两种，一是“债务置换”，也就是将“旧债”换“新债”，发行新债券或新借款，偿还之前的债务；二是展期原有债务，延长兑付时间，部分公司会偿还部分本金或利息。